Portal informativo de análisis político y social

CASAS ABANDONADAS: TLAJOMULCO HEREDÓ GRAVE PROBLEMA

CASAS ABANDONADAS: TLAJOMULCO HEREDÓ GRAVE PROBLEMA

Ago 7, 2011

El ejemplo más claro de la falta de visión y corresponsabilidad entre desarrolladoras inmobiliarias y un gobierno municipal es Tlajomulco, en donde 1 de cada 3 casas está deshabitada, las razones: porque las dejaron o porque no se han vendido, en otras palabras, el 33% de las viviendas están solas. En Ixtlahuacán de los Membrillos, la situación es aún más crítica: 1 de cada 2 viviendas está sola, según datos del Censo de Población y Vivienda 2010. Este fenómeno es delicado, puesto que se han construido grandes conjuntos habitacionales lejos de las ciudades que en la mayoría de los casos no tienen la infraestructura adecuada como acceso al transporte público.

 

La manera en que han crecido Tlajomulco e Ixtlahuacán es muy común en las grandes urbes del país, de acuerdo a especialistas como el ingeniero José María Martínez Gallardo. Y es que los desarrolladores compran terrenos lejanos, que son baratos y rentables para construir vivienda. “Tienen un enfoque financiero que no toma en cuenta las condiciones de carácter urbano fundamentales, y si eso no cambia, seguiremos teniendo casas abandonadas”, precisa.

 

Actualmente, las políticas de vivienda están supeditadas al valor de la tierra, y eso afecta a los ciudadanos y a la propia colonia urbana, porque crean grandes zonas monofuncionales sin acceso a servicios y a ofertas de trabajo, lo que afecta la calidad de vida. Como queda reflejado en el estudio del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), la investigación arroja que se debe apostar por ciudades compactas y a no separar la vivienda del desarrollo urbano.

 

 

PUERTO VALLARTA Y ZAPOPAN DAN LA CARA POR JALISCO

 

En México, 25 millones de personas viven en municipios de poca competitividad en vivienda, lo que genera que estén lejos de empleos, educación y carezcan de servicios, reveló el estudio del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO). En la investigación fueron evaluados 402 municipios, de los cuales únicamente siete presentan alta competitividad en México.

 

De acuerdo a este estudio, Zapopan y Vallarta están entre las mejores zonas para vivir. La competitividad en vivienda se define como la capacidad del municipio de incrementar el valor de la vivienda de manera sostenible.

 

Algunos municipios mal evaluados están ubicados en lugares como la Zona Metropolitana del Valle de México, La Laguna, Ciudad Juárez, entre otros, lo que significa que los municipios que con mala calidad de vida están ubicados en la periferia de las grandes zonas urbanas. El estudio también señala que una parte importante del crecimiento en el México se da en municipios menos competitivos, lo que ha traído como consecuencia, que la mayoría de la población en estos municipios no tenga una oferta educativa suficiente y el 95% de la población en edad de trabajar no encuentra empleo en su municipio.

 

Además, hay rezago en servicios básicos: el 14% de la población no tiene acceso a agua potable y el 11% carece de acceso a la red de alcantarillado, según el IMCO. Actualmente, el 40% de los desarrollos de vivienda que están en construcción están ubicados en áreas fuera del equipamiento urbano, lo que implica mayores inversiones por parte los gobiernos, muestra el estudio.

 

El resto de los municipios mejor evaluados fueron Comitán, en Chiapas; Acuña y Castaños, en Coahuila; Mérida, en Yucatán y Querétaro de Arteaga. El estudio toma en cuenta las características de la vivienda, como normatividad en construcción, ecotecnologías, el entorno y el dinamismo económico, como la creación de empleos.

 

A DETALLE

El auge de la construcción de vivienda en la última década ha permitido que millones de familias tengan acceso a una vivienda, sin embargo, la ubicación y el diseño de las viviendas han generado nuevos problemas para las ciudades. La mayor parte de la vivienda se ha construido lejos de los centros urbanos, con diseños predominantemente: aislados de los servicios y centros de empleo. Socialmente aislados, lo que quiere decir con pocos espacios públicos de convivencia; además “gris”, esto quiere decir que con pocas áreas verdes y aparentemente pensadas para los automóviles. Esto se ha traducido en costos más altos para la población y municipios, deteriorando la calidad de vida y productividad de sus habitantes.

 

El mayor crecimiento poblacional ha ocurrido en los municipios menos competitivos. La planeación urbana y la normatividad son deficientes:

– 36% cuenta con un Instituto Municipal de Planeación.

– 26% tiene Reglamento de Convivencia Vecinal.

– 28% tiene Reglamento de Municipalización.

– A pesar de que más del 70% tiene Normas de Desarrollo Urbano que establecen densidades mínimas, sólo 14% tiene mecanismos jurídicos e incentivos financieros para aprovechar zonas interiores.

 

El estudio también señala que el desarrollo de vivienda se encuentra lejos de los empleos y servicios, lo que representa un golpe a la calidad de vida de las personas:

– 40% de nuevos desarrollos se ubican fuera de las áreas con cobertura de equipamiento.

– 95% de la población en edad de trabajar no encuentra empleos suficientes en su municipio.

– La mayor parte de la vivienda no tiene una oferta educativa suficiente en los niveles intermedios dentro de su municipio.

 

Asimismo, el problema de movilidad en estas zonas es grave. Las necesidades de trasladarse son altas pero el sistema de transporte privilegia el automóvil. También, persisten rezagos en la provisión de servicios básicos y enfrentan serios retos hacia futuro:

– 14% de viviendas urbanas sin acceso a agua potable y 11% a red de alcantarillado.

– 35% de aguas residuales recibe tratamiento (en ciudades chinas: 75%).

– La mayoría de los sistemas de agua no cubren costos de operación.

 

LAS SOLUCIONES

 

El Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) ha propuesto crear organismos intermunicipales, así como la figura de administrador metropolitano, además de ofrecer incentivos a la coordinación, regular distancias máximas de nuevas viviendas a escuelas, comercios y equipamiento, y eliminar regulaciones que impiden mezclar usos de suelo compatibles.

 

POLÍTICA DE PLANEACIÓN Y GESTIÓN A NIVEL METROPOLITANO

 

– Crear organismos intermunicipales: planeación, agua, transporte.

– Crear la figura de administrador metropolitano.

– Incentivos a la coordinación (fondos federales y metropolitanos).

 

ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO COMPACTO

 

– La normatividad debe alinear incentivos de desarrolladores, municipios y compradores

– Deben crearse instrumentos fiscales y financieros para premiar construcción en zonas deseadas con mayor acceso de vivienda a empleos y servicios.

– Regular distancias máximas de nuevas viviendas a escuelas, comercios y equipamiento.

– Eliminar regulaciones que impiden mezcla de usos de suelo compatibles.

– Incentivos a grandes empresas para apoyar programas de alojamiento de empleados.

 

ESTRATEGIA DE MOVILIDAD Y TRANSPORTE

 

– Hacer cobros por congestión y contaminación.

– Priorizar inversión en transporte público y no motorizado, e integrarlos.

– Normatividad para conjuntos habitacionales y vivienda.

– Aumentar poder de negociación de demandantes de vivienda.

– Instrumentos de información para el comprador.

– Concientizar sobre costos de vivir lejos.

– Permitir acceder más de una vez a un crédito Infonavit.

 

 

EL PANORAMA DE LA ZMG

De acuerdo al ingeniero José María Martínez Gallardo, la calidad de la vivienda en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) ha mejorado en términos de construcción, sin embargo ha empeorado en cuanto a planeación, ordenamiento y urbanización.

Refirió lo que una vivienda debe ofrecer para que sea considerada de buena calidad: “Para que una vivienda ofrezca una buena calidad de vida a las personas que la habitan debe ofrecer amplitud, que tenga los servicios de agua y drenaje, y por último que existan calles a sus alrededores”.

 

También expresó Martínez que el tema de la urbanización es responsabilidad tanto del contratista como del Gobierno: “Esto es lo que pasó en Tlajomulco, ahí las cosas se hicieron a la deriva y ahora están pagando las consecuencias. En esos casos la persona que compró es la que termina absorbiendo los costos de vivir ahí”.

 

Dice que pese que actualmente las personas tienen más posibilidades de acceder a una vivienda eso no significa que la calidad de esa vivienda sea mejor que hace 10 años: “Las primeras viviendas regulares que se hicieron en Guadalajara eran de 250 metros. Hoy no son la mitad de lo que eran antes la vivienda. En este momento hay departamentos de 45 metros. Lo que es una recamarita, sala-comedor y un baño. Hemos ido de más a menos en cuestión de vivienda”, precisa.

 

Por otro lado, únicamente los habitantes de dos de los 125 municipios jaliscienses, habitan de manera general en una zona cuyas viviendas son de alta competitividad por su buena planeación de desarrollo urbano, acceso a servicios básicos, disponibilidad de un empleo cercano a sus hogares, así como equipamiento en salud, comercio y educación, entre otros indicadores considerados en el estudio. Guadalajara y Tlaquepaque, pese a no formar parte del grupo élite de ciudades con mejores promedios, están integradas dentro del grupo de 55 urbes calificadas con un nivel competitivo adecuado, al igual que Tepatitlán de Morelos y Juanacatlán.

 

En un escaño inferior, destaca Tonalá como uno de los 144 municipios mexicanos en una zona de competitividad media alta, al mismo nivel que Tlajomulco, Tala, Ocotlán y El Salto. Entre las principales causas por las que la mayoría de las jurisdicciones no están consideradas dentro del primer cuadro, destaca que sus viviendas se encuentran aisladas de los servicios y centros de empleo, con pocos espacios para la convivencia y recreación, además de la escasez de áreas verdes y un sistema de transporte que privilegia al automóvil.

 

La Inmobiliaria y Promotora de Vivienda de Interés Público (IPROVIPE) construyó en 2010, mil 500 viviendas e invirtió 800 millones de pesos en programas sociales y proyectos estratégicos, casi el doble de recursos utilizados durante 2009. El incremento se debe a que se han aplicado nuevos planes de reserva territorial y a la construcción de la Villa Panamericana.

 

En 2011 IPROVIPE ha solicitado 400 millones de pesos, pues se pretende construir dos mil viviendas en las localidades de Magdalena, Tuxpan, La Barca, Tepatitlán, Cihuatlán, Ahualulco y Lagos de Moreno. El costo promedio de las casas habitaciones es de 150 mil pesos, 10 mil pesos más que el precio mantenido durante el presente año. Jalisco ha caído del primero al quinto lugar en construcción de vivienda social de 2008 a 2010, pero se espera que en el presente año recupere el primer lugar. De acuerdo a cifras del IPROVIPE, el 65% de la vivienda construida en Jalisco se hace a través de autoconstrucción, y el resto es erigido por las instituciones.

 

BAJO LA LUPA, IPROVIPE

Los legisladores del Partido Revolucionario Institucional en el Congreso del Estado de Jalisco, pidieron a la Contraloría del Estado que inicie una investigación por presunto desvío de recursos públicos, materiales y humanos de IPROVIPE presuntamente para llevar a cabo actos de promoción del gobernador del Estado, Emilio González Márquez. “El Gobernador sigue haciendo campaña por todo el país mientras el estado de Jalisco sigue abandonado en muchas de sus áreas. Cada vez que ve burro se le antoja el viaje; que vaya a promover los Juegos Panamericanos o que pida licencia”, ha expresado el diputado local priísta, Salvador Arellano Guzmán.

 

POLÍTICAS DESARTICULADAS DE VIVIENDA

“Acercar la vivienda al trabajo, esa es la premisa que deberían seguir las políticas públicas y los desarrolladores en materia de vivienda”, así lo externa el coordinador del Consejo de Cámaras Industriales de Jalisco (CCIJ), Manuel Herrera Vega. “El tema de movilidad está ligado de manera estrecha al tema de una vivienda competitiva, digna y sobre todo que le permita a los trabajadores tener mayor calidad de vida”.

 

Enfatiza: “No se han hecho políticas públicas o no se ha planeado desde la perspectiva de acercar la vivienda al trabajo, eso es una parte fundamental porque lo que ha sucedido es que vemos hoy como muchos de lo trabajadores invierten gran parte de su salario solamente en trasladarse a su trabajo. Además, hay trabajadores que invierten entre dos y tres horas de su tiempo sólo a transportarse a su trabajo. Cuando el costo del traslado al trabajo o algunos servicios se vuelve tan alto se genera la desocupación de viviendas.

 

“Necesitamos acercar la vivienda al trabajo, necesitamos re-densificar las zonas donde los trabajadores están llevando su actividad, pero además también hay diferentes aspectos de infraestructura que son fundamentales como lo es el tema de movilidad”.

 

El líder empresarial también citó el estudio hecho por el Instituto Mexicano para la Competitividad: “Si analizamos lo que la Zona Metropolitana de Guadalajara de acuerdo al estudio del IMCO, vemos cómo Zapopan tiene la capacidad de generar mayor plusvalía y todo esto tiene que ver con la cercanía de los servicios, los espacios públicos y que la gente se traslade fácilmente a trabajar”, señala.

 

Herrera Vega explica que en Jalisco hay empresas importantes de vivienda que cuentan con todos los elementos de calidad y que incluso gran cantidad de esas desarrolladoras cuenta con certificados que garantizan la calidad de la vivienda. Agrega: “Hay solamente un 1% que se considera que está por debajo de los índices de calidad”; también refiere que las carencias que hay en tema de vivienda están en el área de infraestructura y equipamiento, factores fundamentales para incrementar los niveles de calidad de la vivienda”.

 

Respecto a los programas impulsados a nivel federal en materia de vivienda, Herrera Vega afirma que han sido un gran paso para que muchas personas tengan acceso a una propiedad, como hace años no se tenía. Los programas los vemos muy bien en la parte de accesibilidad. En los últimos años hemos visto que ha habido un gran incremento en la accesibilidad de la vivienda, también vimos cómo las instituciones encargadas de esto como es el Infonavit tuvo un desarrollo importante en los últimos 10 años”.

 

Señala que la cobertura de dichos programas ha sido importante pero considera que desde todos los ángulos se debe ayudar a que estos desarrollos vayan más dirigidos a acercar el empleo a los trabajadores. “Hoy se construyen muchos desarrollos y las personas con la intención de tener una casa se van a la oferta y si el acceso está en otro municipio se van a buscar esas alternativas y les toca pagar costosas consecuencias en su calidad de vida. Esto tiene que ver con la planeación, creo que desde los programas federales se puede hacer algo para obligar a los desarrolladores y municipios a que regulen bien el ordenamiento y sobre todo en la parte municipal entender que no solamente es un desarrollo desmedido de vivienda, sino que la vivienda debe estar relacionada a una serie de elementos que cumplan con la necesidad de la ciudadanía para tener una mayor calidad de vida”, explica.

 

Herrera Vega menciona que se ha dejado de lado la perspectiva municipal en cuestión de ordenamiento y añade que los programas federales que se implementan actualmente en materia de vivienda pudieran hacer una gran labor en materia de contribuir al ordenamiento, “es decir que los desarrolladores de alguna manera estén sujetos a cumplir con ciertos lineamientos que garanticen este ordenamiento, lo que generaría una mayor certeza jurídica, incluso para los mismos desarrolladores, porque entonces ellos podrían adecuarse a hacer sus proyectos e inversiones donde tienen esta certeza de que se va a cumplir con la infraestructura necesaria, con el equipamiento necesario, con los espacios públicos y que de alguna manera estos desarrollos estén proyectados a estar cercanos a donde se están generando las fuentes de empleo”.

 

En cuanto al estudio del IMCO que posiciona a Zapopan y Puerto Vallarta con alta competitividad en la vivienda, Herrera Vega menciona: “Es importante señalar que la Zona Metropolitana de Guadalajara sale calificada entre los siete primeros lugares de los municipios que están más arriba en los niveles de competitividad. Sin embargo, si nos vamos al resto del Estado hay municipios en los que todavía hay mucha tarea que hacer”.

 

“Entrando a municipios como El Salto, Tonalá y Tlajomulco que es uno de los más bajos en cuanto a competitividad, hace falta infraestructura, equipamiento, que tengan los servicios de movilidad y obviamente los servicios y espacios públicos también estén cerca de estas zonas. “Cuando se genera una cantidad desmedida de viviendas sin ordenamiento y sin visión a largo plazo pues surgen algunos problemas como los que se han tenido en Tlajomulco”, reconoce es un problema que “viene de varias administraciones atrás”.