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OPINIÓN

Condominios en la mira

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Opinión, por Héctor Romero Fierro //

Uno de los grandes conflictos que se incrementarán exponencialmente en una zona metropolitana que solo puede crecer en forma vertical, se generan cuando algunos propietarios destinan sus casas o departamentos para “alojamiento temporal”, lo cual no tiene nada de malo cuando las personas que se hospeden en dichas unidades habitacionales las utilizan para lo que son, simplemente una extensión temporal de su domicilio, respetando la tranquilidad y privacidad del resto de vecinos del condominio.

Lamentablemente a muchos dueños de departamentos solo les interesa su negocio y creen que, porque ya son propietarios pueden ellos y sus inquilinos hacer lo que les plazca dentro y fuera de su unidad. Pretenden ignorar, ya que dudo que realmente lo desconozcan, que están sujetos a una modalidad de la propiedad, precisamente al ser copropietarios de un inmueble que cuya posesión es de todos, incluyendo las áreas comunes y que solo tienen la exclusividad de lo que se llama su “Área privativa” compuesta únicamente, en la mayoría de los casos por el departamento o casa y los estacionamientos de uso exclusivo.

Para normar esas relaciones internas de un condominio, cuyos conflictos se acentúan como es lógico por la estrecha convivencia, el legislador estableció que las bases de esa teórica convivencia se plasmen en un documento (reglamento) que elabora el constructor al formar el “régimen del condominio” al que quedan automáticamente sujetos los que adquieran una parte de esa copropiedad, que al adquirirlo se les denomina “Condómino”. En lo no previsto en dicho Reglamento, que para sus integrantes es ley, se aplica el Código Civil, en nuestro caso, el del Estado de Jalisco.

Ahora bien, ¿Qué debo hacer antes de adquirir una propiedad en condominio? Ademas de factores económicos tales como zona, precio, vista, altura, exclusividad, etc., debo considerar un factor sumamente importante, el que el “Régimen de Condominio”prohiba expresamente que las unidades privativas solo se puedan destinar a casa habitación y por ende esté estrictamente prohibido el uso como casa de huéspedes, ofrecer alojamiento temporal o establecer cualquier tipo de negocio dentro de la vivienda, así como regular clara y expresamente el nivel de ruido (generalmente música o gritos) que escuchen los vecinos y días y horarios en que pueden ser generados, precisamente para no alterar la paz de los vecinos y lograr la sana convivencia. De no contar con estas básicas limitaciones el valor de su propiedad se disminuirá considerablemente.

Desafortunadamente muchos dueños de departamentos consideran, bajo el ridículo argumento, de que “nadie puede estar por encima de la ley” y creen que ellos y sus inquilinos pueden hacer, insisto lo que les de la gana, alterando la tranquilidad del condominio, pero precisamente para eso el legislador previó esta situación en tres grandes vertientes, el primero, es que, al ser el Régimen de Condominio una ley para sus integrantes, los demás copropietarios (condóminos) le pueden llamar la atención por conducto de sus Administradores, por la violación al citado reglamento y de no corregir el comportamiento, estos pueden acudir ante un Juez civil para que este ponga remedio o en su caso llegue al extremos de rematar judicialmente en rebeldía la unidad habitacional del infractor y el precio de venta, menos los gastos y costas del juicio, le sea entregado al copropietario disidente.

La segunda vertiente es que las compañías que proporcionan la plataforma electrónica para alojamiento temporal, prevén dentro de su contrato que los que ofrecen vivienda de esta naturaleza no infringen ninguna disposición de esta naturaleza o leyes locales, y cuando alguien demuestra fehacientemente las violaciones automáticamente la plataforma prohíbe que esas viviendas sean ofertada a través de ellos. Incluso, solo como ejemplo, el contrato de la conocida compañía “Airbnb” señala que “Si los anfitriones no cumplen con sus responsabilidades, esto podría ameritar la eliminación de su actividad o de sus cuenta del sitio de Airbnb”.

Los municipios generalmente en sus legislaciones establecen la obligación de contar con una licencia municipal para realizar cualquier actividad comercial, incluyendo lógicamente el hospedaje, y para expedir la misma se necesita en todo caso la anuencia de los vecinos y que no exista impedimento legal alguno para realizar dicha actividad en el Condominio. La Ciudad de México ha clausurado departamentos, e incluso edificios completos, por estarse utilizando como alojamiento temporal sin contar con ese documento. Inclusive otras leyes preven la obligación de contar con pólizas de seguros a favor de los huéspedes, y en el tema fiscal el Gobierno federal y el de Jalisco está muy al pendiente de este tipo de actividades ya que el arrendamiento de cualquier inmueble amueblado causa tanto el Impuesto sobre la Renta, el Impuesto al Valor Agregado y en Jalisco, el Impuesto sobre Hospedaje.

En Guadalajara, aun no hay muchos juicios de este tipo por violaciones a los reglamentos del régimen de condominio, y los pocos en lo que hemos participado obedecen más a falta de pago de las cuotas condominales, vecinos que pretenden utilizar la vivienda como oficina, permitiendo el acceso al condominio a gente desconocida o condóminos o inquilinos que organizan fiestas interminables con gran molestia de los vecinos. Donde es muy común que se presenten demandas en juicios civiles por parte de Condominios (que en Jalisco se consideran Personas Jurídicas) por el uso de alojamiento temporal, es en destinos de playa. Tenemos mucho que aprender de los Tribunales Españoles y Argentinos al respecto, ya que ellos llevan muchos años lidiando con este tipo de procedimientos. Afortunadamente nuestros amigos Jueces ya están preparados para estos juicios y ojalá el Instituto de Justicia Alternativa ya arranque con el Arbitraje Civil para que los reglamentos de Condominios puedan prever la utilización de medios Alternos de Solucion de Controversias.

Al paso que va Guadalajara, cobrará derechos de estacionamiento por el uso de las calles hasta en colonias 100% habitacionales, no obstante que el 19 de agosto de 2013 Enrique Alfaro decía que ese cobro era (y sigue siendo inconstitucional) según aparece en la página web de MC.

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1 Comment

1 Comments

  1. Claudia

    25 de febrero de 2020 at 12:47

    Excelente artículo, Héctor. Desgraciadamente, se ha desvirtuado el uso de espacios de arrendamiento temporal y los vecinos son los que pagan el precio. Gracias por externarlo y hacernos saber que tenemos opciones.

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NACIONALES

La presidenta Sheinbaum: ¿Acatará tratados internacionales?

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De primera mano, por Francisco Javier Ruiz Quirrín //

EL CLAROSCURO de la reforma judicial. Por un lado, los opositores a esta reforma promovida por López Obrador y consumada por Claudia Sheinbaum, tienen en el Artículo Primero de la Constitución y en la actuación de los organismos internacionales que vigilan el cumplimiento de los ordenamientos jurídicos para la defensa de los derechos humanos, un argumento más de lucha.

Por el lado oficial, dueña de los tres poderes del Estado Mexicano y seguidora de la “cuarta transformación” -que ha hecho a un lado los criterios de organizaciones internacionales que exponen sus opiniones con respecto al gobierno de México-, la presidenta Sheinbaum podría promover de una vez por todas las reformas constitucionales que harían a un lado el actual ordenamiento contemplado en la Carta Magna para dejar de considerar todo tratado internacional como Ley Suprema.

No podemos olvidar que en el paquete de reformas constitucionales para establecer la “Ley Suprema” del Congreso de la Unión por encima del Poder Judicial Federal, se contemplaba una reforma para hacer a un lado del texto lo relativo a los “tratados internacionales”, pero al final del día no se contempló.

Hasta ahora, el Artículo 1 de la Constitución se contempla así:

“En los Estados Unidos Mexicanos todas las personas gozarán de los derechos humanos reconocidos en esta Constitución y en los tratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte, así como de las garantías para su protección, cuyo ejercicio no podrá restringirse ni suspenderse salvo en los casos y bajo las condiciones que esta Constitución establece”.

Por parte de los organismos internacionales dedicados a la defensa de los derechos humanos, hay un tema neurálgico en relación a México, luego de la reforma judicial y la expectativa de una posible violación a los derechos humanos ante la selección de los jueces, magistrados y ministros del Poder Judicial Federal a través del voto popular, porque los nuevos juzgadores podrían sujetarse a las consignas políticas y no a la Ley.

Una abogada experta en el sistema interamericano de derechos humanos –Tamara Taraciuk-, dijo a “Proceso” lo siguiente:

“Si el Estado Mexicano ignora las eventuales recomendaciones de la Comisión Interamericana de Derechos Humanos, este organismo se transforma en una suerte de Fiscalía y lleva el caso a la Corte Interamericana de Derechos Humanos con sede en San José, Costa Rica y este tribunal inicia un proceso que podría culminar en una sentencia condenatoria vinculante que el Estado Mexicano tendría la obligación de cumplir como firmante de la Convención Interamericana de Derechos Humanos”

Aparte, de forma paralela, en la Organización de las Naciones Unidas se desarrolla un proceso en el que el Estado mexicano tiene que responder. La reforma también está en la mira de la relatora especial de la ONU para la Independencia de Jueces y Abogados y de la Comisión de Venecia, un organismo de la Unión Europea que vela por el constitucionalismo y el Estado de derecho y del cual México forma parte. De parte de estas organizaciones no hay sentencias vinculantes pero sí pronunciamientos políticos.

Aparte, el artículo 133 de la Constitución establece que los tratados internacionales son parte de la Ley Suprema de la Unión, junto con la Constitución y las leyes del Congreso.

Palabras más, palabras menos, ante el inminente riesgo de violaciones a los derechos humanos por la puesta en práctica de una reforma judicial cuyos jueces electos por el voto popular atenderían las recomendaciones de quienes los colocaron para “administrar la justicia” y no a la interpretación de la Constitución en sus primeros 29 artículos relativos a las garantías individuales o derechos del hombre y la mujer, el gobierno de México podría recibir una condena internacional y verse obligado a modificar parte de su reforma al Poder Judicial de la Federación.

Eso por un lado, pero por otro, podría ser una oportunidad para que el régimen impuesto por López Obrador y perfeccionado por Claudia Sheinbaum, quite los candados constitucionales que le oprimen aún, el propósito de establecer de una vez por todas un régimen en manos de una sola persona, es decir, una autocracia en la que las libertades y derechos humanos de sus ciudadanas y ciudadanos se sujetarían a la voluntad del Estado, el mismo que sería capaz de declarar de utilidad pública, toda propiedad privada.

NO HABRÁ DIÁLOGO CON LA OPOSICIÓN

SI LA presidenta Sheinbaum hizo de manera personal una crítica pública al nuevo dirigente nacional del PAN, Jorge Romero, es porque está enviando un mensaje de que no habrá diálogo alguno con la oposición… Decir que Romero es “el jefe del cartel inmobiliario” en la ciudad de México, podría haber corrido a cargo de la secretaria de Gobernación, Rosa Icela Rodríguez o de la presidenta de MORENA, Luisa María Alcalde, pero no fue así… Un asunto de bajo perfil fue tomado como un pretexto para decir a todos los mexicanos que esta “construcción del segundo piso de la cuarta transformación”, solo gobernará para los simpatizantes, haciendo a un lado a todo aquel o aquella que piense diferente… Adiós entonces a la aspiración de un llamado desde palacio nacional a la unidad de las y los mexicanos…

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JALISCO

Madruguete legislativo: El pacto silencioso que define la política jalisciense

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Crónicas de Pacheco, por Daniel Emilio Pacheco //

El reloj marcaba las 2:33 de la madrugada cuando la 64 Legislatura del Congreso de Jalisco, bajo el tenue resplandor de la noche, decidió consumar lo que muchos en el recinto describieron como un “madruguete”. En una sesión cargada de tensión, se aprobó la integración de las 20 comisiones legislativas, un acto que, más que ser un simple trámite administrativo, reveló la maquinaria oculta que mueve los hilos del poder en el estado.

Mientras la mayoría de los legisladores dieron su voto favorable, los cinco integrantes del Partido Acción Nacional (PAN) se opusieron con firmeza. Claudia Murguía Torres, coordinadora de la bancada panista, alzó la voz contra lo que calificó como un “acuerdo vergonzoso” entre Movimiento Ciudadano (MC) y Morena. Con un tono severo, señaló la falta de transparencia y la premura innecesaria de una sesión que, según ella, podría haberse realizado con luz de día y mayor deliberación.

La crítica de Murguía resonaba más allá del recinto: “No hay urgente necesidad”, afirmó, cuestionando la prisa por votar cuando aún quedaban días para cumplir el plazo legal. Y, sin embargo, su voz parecía ahogarse en un entorno donde las alianzas veladas y los intereses partidistas ya habían definido el resultado.

El coordinador de MC, José Luis Tostado, respondió con la habilidad retórica que caracteriza a los políticos experimentados. Negó cualquier pacto exclusivo con Morena y afirmó que los acuerdos fueron alcanzados con siete de los ocho grupos parlamentarios. Pero los hechos hablan más alto que las palabras, y el reparto de las presidencias de las comisiones legislativas parece contar una historia distinta.

EL REPARTO DEL PODER

Movimiento Ciudadano, como era de esperarse, se quedó con las comisiones clave: Hacienda y Presupuestos, Seguridad y Justicia, Movilidad y Transporte, entre otras. Con estas posiciones, MC asegura su dominio sobre los recursos financieros, la agenda de seguridad y los proyectos de movilidad, consolidando así su narrativa de partido hegemónico en Jalisco.

Morena, por su parte, tomó el control de comisiones que, aunque importantes, carecen del impacto presupuestal que caracteriza a las de MC. Igualdad Sustantiva y de Género, Vigilancia y Sistema Anticorrupción, y Participación Ciudadana son comisiones que encajan con la retórica progresista del partido, pero cuyo alcance real en términos de poder legislativo es limitado.

El PAN, relegado a un papel testimonial, mantuvo las comisiones de Asistencia Social, Familia y Niñez, así como Gobernación. Estas presidencias son más un consuelo simbólico que una herramienta de influencia real. Mientras tanto, el PRI y los partidos minoritarios —Hagamos, PVEM, PT y Futuro— obtuvieron presidencias que parecen más un intento de mantenerlos en la mesa de negociación que una concesión de poder auténtico.

LA SOMBRA DE UN PACTO NO TAN SILENCIOSO

El PAN, con razón o sin ella, parece haber sido el único partido dispuesto a denunciar públicamente lo que otros solo murmuran en los pasillos: la existencia de un acuerdo entre MC y Morena. Aunque ambos partidos lo niegan, su coordinación para sacar adelante esta votación en una sesión de madrugada sugiere que hay más en juego que el cumplimiento de un plazo legal.

En este contexto, la declaración de Julio Hurtado, diputado panista, resulta especialmente elocuente: “El que hoy estemos debatiendo este tema a las 2 de la mañana habla por supuesto de lo vergonzante que es para Movimiento Ciudadano arrancar esta Legislatura entregándole el control de lo que hoy es la gran coyuntura nacional”.

EL PESO DE LOS NOMBRAMIENTOS

La sesión no solo fue polémica por la distribución de las comisiones. También se tomó protesta a Eduardo Fabián Martínez Lomelí como secretario general del Poder Legislativo. Martínez Lomelí, cercano al gobernador Enrique Alfaro, es una figura clave en la operación legislativa y su continuidad refuerza la influencia de MC dentro del Congreso.

Su permanencia no es un detalle menor; representa el control administrativo y técnico del Legislativo, un poder que muchas veces opera lejos de los reflectores, pero que es crucial para la agenda de cualquier partido en el gobierno.

LA GLOSA 2024: OBRA DE TEATRO EN PUERTA

Otro de los puntos aprobados fue la realización de la Glosa 2024 los días 20, 21 y 22 de noviembre. Este ejercicio de rendición de cuentas, en teoría, debería ser una oportunidad para que los legisladores cuestionen a los titulares de las dependencias gubernamentales sobre su gestión. Sin embargo, los antecedentes nos enseñan que estas sesiones suelen ser más un espectáculo político que un verdadero ejercicio de fiscalización.

LA COREOGRAFÍA DEL PODER

Lo ocurrido en esta primera sesión de madrugada de la 64 Legislatura no es un hecho aislado; es una muestra del entramado político que define a Jalisco. Movimiento Ciudadano, Morena y los demás partidos están inmersos en un juego donde la prioridad no es el bien común, sino la consolidación de poder. Las críticas del PAN, aunque legítimas, también deben ser vistas con escepticismo; ningún partido está libre de pecados en esta danza de intereses y no podemos olvidar que, la legislatura pasada el PAN tenía en Claudia Murguía a la diputada más naranja de los azules.

Si algo dejó claro esta sesión inaugural, es que el Congreso de Jalisco no será el espacio para el debate plural. Los acuerdos entre MC y Morena marcarán la pauta, mientras el resto de las fuerzas políticas se adaptan o perecen. En la penumbra de la madrugada, las decisiones se tomaron con una urgencia cuestionable y una opacidad indignante. Para los ciudadanos, queda la amarga certeza de que, en este juego de poder, su voz sigue siendo un eco perdido en el vacío legislativo.

En X @DEPACHECOS

 

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NACIONALES

El costo de la transparencia

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Opinión, por Salvador Romero Espinoza //

La propuesta de reforma al artículo 116 de la Constitución para desaparecer a los 32 institutos de transparencia locales del país, nos costará casi 20 veces más de lo que actualmente nos cuestan dichos institutos, de acuerdo a la distribución de funciones y obligaciones que establece para las contralorías de cada una de las casi 7,000 autoridades estatales y municipales del país.

En primer lugar, hay que señalar que el presupuesto aproximado del Instituto Nacional de Transparencia, Acceso a la Información y Protección de Datos Personales (INAI) es de 1,000 millones de pesos anuales, mientras que el presupuesto aproximado de los 32 institutos de transparencia locales del país, ronda los 1,300 millones de pesos al año; el Instituto de Transparencia Jalisciense (ITEI), por ejemplo, tiene un presupuesto aproximado de 60 millones de pesos anuales, básicamente el mismo desde hace 12 años; es decir, la totalidad de los 33 institutos de transparencia cuestan a cada mexicana y mexicano alrededor de $17 pesos al año, menos de lo que cuesta un refresco.

De esos presupuestos, alrededor del 70% de los recursos se destina a lo que se conoce como “Capítulo 1000”, es decir, al pago de sueldos, salarios, prestaciones y honorarios de las personas que apoyan a dichos institutos de transparencia a cumplir con sus funciones, que en el INAI son alrededor de 800 personas y en el resto de los institutos de transparencia del país alrededor de 1,200 personas; el ITEI, por ejemplo, tiene una plantilla de personal de 94 personas.

Por su parte, la propuesta de reforma constitucional, denominada de “simplificación administrativa”, cuya finalidad es la destrucción de 39 organismos constitucionales autónomos (creados como contrapesos al poder público), establece también una propuesta de modificación al artículo 116 (relativo a las atribuciones de las entidades federativas), que violenta completamente el esquema federalista mexicano y el principio de soberanía de los estados que forman nuestra República, pues prohíbe a las entidades el que puedan preservar a sus institutos de transparencia, a pesar que dicho artículo fue concebido para reconocerles atribuciones a las entidades federativas, no para imponerles prohibiciones.

En dicha propuesta de reforma se establece la desaparición obligatoria de los 32 institutos de transparencia del país para que cada contraloría o equivalente de cada autoridad, realice las atribuciones que actualmente realizan dichos institutos, entre otras, conocer de las quejas, impugnaciones, recursos e inconformidades que presente la sociedad en contra de la opacidad de las instituciones públicas, así como las verificaciones a sus portales de transparencia y la capacitación a su personal y a la sociedad civil.

Este esquema conllevaría un enorme gasto presupuestal, dado que -haciendo a un lado a la Federación- actualmente existen casi 7,000 sujetos obligados (o autoridades) estatales y municipales (en Jalisco rondan los 600), por lo que una debida tutela de los derechos fundamentales a la información y a la protección de datos personales, que actualmente está encomendada a los institutos de transparencia, implicaría que en cada contraloría de cada autoridad se contrataran, al menos, 3 tres nuevas personas: una responsable de la resolución de recursos en materia de acceso a la información y de las denuncias por incumplimiento de obligaciones de transparencia; otra responsable de las verificaciones a los portales de transparencia y de la capacitación; y otra especializada en resolver controversias relacionadas con la protección de datos personales.

En otras palabras, en el discurso oficial para justificar la destrucción de los institutos de transparencia, se ha señalado que son costosos para el presupuesto y que su desaparición implicaría un ahorro para el erario público, sin embargo, con el esquema propuesto, si en verdad se quieren proteger adecuadamente estos derechos humanos, se tendrían que contratar a alrededor de 21,000 personas nuevas para tutelarlos de manera eficiente por los sujetos obligados estatales y municipales (en contraste con las alrededor de 1,200 personas que actualmente laboran en los 32 institutos locales), por lo que, en realidad, este esquema propuesto, además de todas las implicaciones negativas que tiene, también nos costaría a las y a los mexicanos, cuando menos 17 veces más de lo que actualmente nos cuestan los institutos de transparencia locales del país.

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